随着中国消费市场日益增长，以及电商渗透率提高，物流成为构建交互纽带的重要一环，物流仓储空间需求也不断扩张。如今，仓储已被视为与水和石油一样不可或缺的商业基础设施。

随着首批REITs项目上市，以普洛斯为代表的仓储物流类资产走入公众视野。近日，上海证券报记者走进普洛斯空港物流园，实地感受了现代仓储物流的发展情况。

现代仓储的新“门面”

北京有三大物流基地，普洛斯空港物流园坐落在其中之一的顺义空港物流基地。该基地紧邻首都国际机场，以及北京天竺综合保税区，区域地理位置优越，交通发达。

从外部看，普洛斯空港物流园里的仓库似乎并无特殊之处，但内部别有洞天。在普洛斯员工带领下，记者进入某药企尚在定制中的仓储中心。置身巨大空间，个人尤显渺小，说话时还能听到回音。内部定制好的货架、传送设施井然有序，且配备安全通道指示、消防栓、火灾警报器、灭火器等消防用品，此外还设有冷藏区和常温区，让人眼前一亮。

据普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏介绍，上世纪80年代，普洛斯率先提出并实践现代仓储物流（物流地产），2003年进入中国时，即把高端仓储标准带入中国。从选址来看，仓库地址一般靠近市中心或交通枢纽，如机场、港口、公路等。从建筑面积来看，独栋一般不小于1万平方米，园区一般不小于5万平方米。从结构来看，单层库多为高品质钢结构，多层库一般为混凝土或钢结构，附带坡道及电梯。

此外，对于仓库建设也有严格标准。杨敏提到，一是外部装卸设置，比如配有高1.3米的卸货平台，方便货运车辆和物流车辆有效进出；二是内部空间充分利用，比如柱子之间的距离是12×24米，灯下距离地面是9米，以达到空间最大利用率；三是安全设施到位，比如内部都要完成消防喷淋预设，且还设有高度不低于4.5米的雨棚、按40尺集卡荷载的盘道等配套设施。

业内人士表示，如今的仓储物流，已不再是传统意义上的“仓库”，而是在特定的有形或无形场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效计划、执行和控制的物流活动，其对上下游生态的延伸正在不断激发人们的想象空间。

电商崛起带动仓储物流发展

据了解，中金普洛斯REIT收益来源于底层基础设施资产租约合同约定产生的租金及物业费收入。对于投资者来说，持有中金普洛斯REIT份额，既能享受由租金及物业费收入带来的较为稳定的派息分红，又能享受由底层物业价值增值所带来的价值增长。

值得注意的是，仓储物流并不等同于商业地产，更多属于工业地产的范畴。杨敏提到，从资产类型来看，仓储物流和商业地产的本质区别在于，仓储物流是消费驱动型，基于快速崛起的电商，物流行业得以高速发展，从而带动整体租赁需求。

从投资角度来看，仓储物流能够烫平周期。杨敏解释，从硬件来看，高标仓相当于基础模板，各行各业客户都可以入驻，且可根据自身需求进行改造，具有普适性。“依托于自身运营能力，普洛斯在招商过程中，会有意识地把整个园区客户做一定行业类别的配比，即通过租户高度分散，达到在不同经济周期下不同行业互为补充的效果，从而起到烫平周期的作用。”

以普洛斯项目为例，截至2020年年底，其底层7个物流园区共吸纳53家租户入驻。从租户行业分布情况来看，前4大行业中，运输业占比44.83%，商业与专业服务业占比30.47%，软件与服务业占比7.80%，零售业7.64%，其余行业占比均未超过5%。主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等。

在杨敏看来，中国日益增长的消费市场，以及电商渗透率的提高，正推动物流仓储空间需求的扩张。为保证终端客户的购物体验，电商企业需要提供丰富的商品种类和高效的配送及退货服务，其中各环节对仓储物流设施均有大量需求。且在新冠肺炎疫情发生后，消费者充分感知到生鲜零售和配送企业的价值，生鲜电商平台业务激增，一定程度上为仓储配送行业的加速发展创造了新的机遇。

对于仓储来讲，租约持续性成为投资者获取收益的关键影响因素。据杨敏介绍，普洛斯租户的租约多为3到5年，续租情况因客户而异。为最大程度缩短园区空窗期，一般在租约到期前半年就会和原有客户洽谈，到期前3个月确定好客户去留情况，预留出足够时间寻找新客户或与原客户续约。

就中金普洛斯收益率来看，投资者最终获得的收益包括派息分红，及资产增值产生的资本利得收入。根据项目估值测算，在扣除基金管理费及其他成本支出后，未来两年预测现金分派率在年化4.5%左右。

杨敏提示，对于长期投资者来说，应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，但也是权益类产品，不是保本产品。对于投资者来讲，应多关注项目底层资产质量，对资产未来的收益形成预期，对基金招募说明书中披露的风险事项，也要形成清晰的认知，尽量减少由信息不对称带来的风险。

市场扩容激发新动力

除了普洛斯北京空港物流园，还有盐田港现代物流中心项目同步入选了首批公募REITs试点。

对于仓储物流资产的投资，杨敏认为，随着仓储物流行业对配送效率及服务体验要求的提高，租户群体对高标仓库的需求将逐步增加，预计我国物流基础设施行业还有很大的增长空间。现代化的高标准物流基础设施，可以保持较强的租赁市场竞争力。长期来看，京津冀、长三角、大湾区等核心城市群的一、二线城市依然会是中国物流基础设施的投资重点。

根据世邦魏理仕发布的《中国房地产市场报告（2021年第一季度）》，北京、上海和深圳的仓储市场空置率均低于10%，其中北京和深圳的空置率均低于5%。同时，深圳市在2021年至2023年间新增供应非常有限，预期不超过20万平方米。

“在有限的新增供应和活跃需求的共同影响下，未来深圳市的仓储物流资产将持续处于接近满租的状态。”深创投不动产基金管理（深圳）有限公司首席投资官、红土创新基金基础设施基金投资决策委员会委员孔令艺表示。

具体来看，孔令艺提到，一线城市的地方政府对于仓储物流土地的新增供应稀少，一线城市政府推进拆除违建工作，非高标仓库被拆除，使得存量供应减少。此外，城市群一体化的发展，加速了成熟群核心城市物流地产需求增长。

同时，由于一线城市高标准仓储物流资产供不应求，多地市场存在租金跳涨的情况。根据仲量联行发布的《中国物流地产市场白皮书》，北京2018年第四季度租金相较2017年第四季度租金水平同比增长19.5%，由1.17元/平方米/月增长至1.4元/平方米/月；深圳2019年非保税仓库租金同比涨幅亦达到20.9%。

对于国内市场，中金公司认为，从需求侧看，国内企业主要以重资产模式持有仓储物流设施，资产出表需求强烈，中国仓储物流REITs的发行需求旺盛；从供给侧看，中国仓储物流REITs具有广阔发展空间，长期理论市场规模有望达到2000亿元以上。总的来说，基于庞大的零售及电商市场，未来国内仓储物流市场规模有望在全球市场占据可观份额，进而为国内REITs市场扩容提供长期动力。