自2010年以来, 随着电商行业的快速发展, 中国的物流行业出现了前所未有的发展, 电商业务订单爆发式的增长对物流效率提出了越来越高的要求。各大电商企业来自于物流时效的竞争也愈演愈烈, 市场上各类企业加大投入积极整合各类物流资源, 在此环境下仓储作为物流行业的重要基础资源和各项业务汇集的结点, 物流企业对仓储资源的需求持续增长, 仓储市场也呈现出了快速增长的态势。仓库面积飞速扩大, 从原来的沿海港口城市 (如上海、深圳) 延伸至每一个主要的一线及二线城市。此外, 各类仓储企业在政策引导和市场推动下纷纷加大投资, 仓库设施建设呈现大型化、网络化趋势, 电商仓库成为建设热点。

仓储业既是传统物流业的主体, 同时也是现代物流业的重要组成环节。在物资流动过程中, 仓储成本在整个产品流通成本中占有很大比重, 提高物流管理水平的最终目的是为了节约产品的流通成本, 从而提高仓储行业管理水平十分有必要。在当前电商经济新常态下, 物流企业的发展基本上是以信息系统为基础, 通过合理配置全国乃至全球业务网络, 建立多级配送体系, 提高配送资源的整合和信息对称度, 通过业务规模和网络效应实现竞争优势。而在整个资源配置和网络建设过程中, 仓储资源占据越来越重要的地位。

因此, 随着业务的发展和国家政策的导向作用, 国内物流市场上仓储资源的稀缺性越来越明显。近年来国内各相关企业开始积极布局仓储行业, 通过自建、合资、收购、定制、租赁等方式快速建立自己的仓储资源体系, 抢占仓储资源。整个仓储行业经过近十年的发展和竞争, 已经进入到了一个新的发展, 由原来粗放式的发展逐步向集约化方向进化。通过对国内仓储物流市场盘点及分析, 国内目前参与仓储行业竞争的主要有电商企业、物流地产公司、第三方物流公司、企业物流等, 在各方企业的竞争中促进了仓储行业的发展, 但也因为不理性的竞争和资源的不合理配置导致了仓储行业的发展出现了一些问题, 下面就目前仓储行业出现的问题和未来发展趋势进行简要分析。

1 仓储市场的问题分析

1.1 电商业务的快速发展, 促进了仓储市场的发展, 但同时带来了资源配置效率不高的问题

电商企业在业务高速发展期, 为了提高客户服务体验, 打造核心市场竞争力抢占市场份额, 物流规划的核心目标是为了提高配送时效, 因此出现了大量仓储网络的建设及后来前置仓的设立, 这导致了短期内仓储规划和规模的粗放式发展。另外因为电商企业之间竞争的原因, 市场出现了各大电商物流为了自身业务发展提前储备仓库资源及抢占竞争对手仓库资源的情况, 造成了很多偏离业务需求的资源浪费, 出现了部分区域企业资源过剩的情况。

1.2 全国各个区域的仓储资源市场供需及分布不平衡, 尤其是高标准仓库

近年来受政府对仓库资源合规性的要求, 同时物流行业业务结构中快进快出的消费型物流需求比重不断增加, 导致对高标准仓库数量的需求不断增加, 全国大部分一二线城市出现了仓库资源不同程度的短缺, 仓库价格大幅度上升。因此物流地产公司、企业物流、电商物流等企业均在这些城市跑马圈地进行物流地产建设, 导致了部分土地供应较充足的城市市场逐步显现出过剩, 而土地紧缺的城市依然一库难求。如西安, 随着土地的大量供应, 目前市场上在建和待建的高标仓库已经远远超出市场需求的体量;北、上、广、深等一线城市处于长期短缺高标准仓库的状态。

1.3 短期市场及政策因素, 导致市场出现不理性的发展, 加剧了行业的资源配置效率下降

2017年各地政府加强了对物流地产和物流园区的合规性要求, 并集中拆除部分不合规仓库, 同时电商业务的增长对仓库需求进一步增加, 因此一二线城市出现了短期内区域性的供给减少需求增加的情况, 全国部分城市的仓库价格大幅上涨, 仓库资源短期内极度短缺, 市场预期价格上涨, 市场上出现了一大批以单纯转租获利为目的二房东, 囤积了大量的仓库资源。但随着仓库资源供应的增加和业务需求的放缓, 2018年整体市场价格及需求没有预期的大幅增长, 但由于这些二房东的存在人为地推高了整个仓库市场的价格, 增加了企业的成本。

2 仓储市场的发展趋势

2.1 新零售业务模式的转变, 将带来行业供应链体系的重构, 对仓储资源配置产生较大影响

新零售, 是应用互联网新技术新思维, 对传统零售方式加以改良和创新, 将产品或服务出售给消费者的所有活动。它不仅仅是线上线下联动和物流的简单融合, 同时还融入云计算、大数据等创新技术, 包括全渠道但又超越全渠道, 打破了过去的所有边界, 以一种全新的面貌与消费者接触, 使消费者随时都可以在最短时间内买到自己所需的商品。

新零售的核心是提升用户体验, 因此在新零售业务场景下将对现有供应链体系尤其是物流体系产生较大的影响。现有的电商业务通过RDC仓到区域仓到前置仓到末端配送的线路将与传统零售商品流通的供应链体系实现融合, 从而形成基于云计算和大数据全渠道的物流体系。那么在这个过程中, 随着物流体系的变化, 那相对应的对仓库网络体系的建设也将随之发生变化, 这将会对整个仓库市场的供应和需求产生较大的影响。

经过近电商物流近十年来的发展, 目前整个电商物流体系的仓库资源体系已经形成了一个非常庞大的资源量, 而粗放式的扩张和发展导致了整个电商物流体系的成本和管理压力逐年上升。尤其是目前仓库成本大幅上升的背景下, 通过加速资源整合和优化网络布局建设, 重构业务网络和物流业务流程, 根据市场仓库资源供求优化网络布局等方向越来越成为摆在电商物流体系面前的问题, 并寻求通过降低仓库面积及提高周转效率来提高市场竞争力。因此随着电商物流的不断调整, 仓储物流市场会出现新增需求增速下降, 结构调整需求增加, 将会增加一些位置不佳、硬件落后物流园区的经营风险。

2.2 自动化设备和智慧物流的发展, 带来仓库资源结构的调整

根据前瞻产业研究院发布的数据显示, 2010年以来我国自动化物流仓储系统市场保持年均28%以上的速度快速增长, 到2016年我国自动化物流仓储系统的市场规模已经达到758亿元左右。目前以菜鸟和京东为代表的电商物流企业, 都在加大对智慧物流的研发和投入, 并已在部分领域实现了智慧物流的落地, 如自动仓储、物流机器人等。而随着物流行业自动化设备和智慧物流的发展, 必将带来物流仓储作业效率和仓库库存周转率的提升, 从而实现相同业务量使用更少仓库面积。因此, 自动化设备和智慧物流的应用将导致仓库资源需求的变化, 出现部分区域仓储需求增量放缓, 甚至部分区域仓促需求面临下降风险。

2.3 电商自建物流园区和物流地产加速布局, 会给市场供给和需求带来重大影响

由于仓库资源的稀缺性和不可替代性, 以及前期市场仓库资源供给不足, 以菜鸟、京东、苏宁、日日顺等为代表的电商物流企业早就开始进行筹划并实施自建物流园区, 且在2017年国家对物流园区的合规审查和拆迁政策刺激下, 越来越多的物流企业加入自建物流园区的大军。且这些物流企业的自建物流园区规划体量都比较大, 少则几百亩多则上千亩的物流园区规划。而随着这些企业自建物流园区的逐步交付和投入使用, 原来租赁的仓库必将出现退租和库存调整, 将导致该区域市场短期内仓库资源供应大幅增加, 同时大客户租赁需求下降, 会造成市场供需不平衡, 出现短期的高标仓库过剩的情况, 进而影响仓库市场价格给相关企业带来经营风险。

另外, 因近年来房地产市场不景气, 大量的投资企业将目光转向工业地产尤其是物流地产行业。由于近一两年政府土地政策收紧, 促使物流地产企业纷纷转向存量物流地产用地, 通过收购重建的方式获取土地资源。但因政府相关部门由于缺乏对区域物流地产资源的统一规划和资源供给, 物流地产的开发周期较长, 物流地产仓库资源需求增长速度较稳定, 会出现部分区域供给爆发式增加, 进而影响市场供求。

2.4 电商物流体系开放和传统物流企业的转型, 将加快行业整合

近两年各个系统的物流开始探索转型和整合之路, 电商物流体系的不断发展和完善后逐步面向社会开放, 利用自身电商业务优势和数据优势开始了社会化业务整合之路, 开始进行物流全产业链的整合;而传统的老牌物流企业则在开始进行跨越原有细分行业的业务拓展, 如顺丰开始做快运、德邦在做快递业务;物流行业头部企业均开始在进行云仓业务的探索, 尝试提供全链条的一体化的物流服务, 甚至于向普洛斯、宝湾等物流地产企业也在尝试进行云仓等物流业务的探索。

因此, 随着物流企业单一业务模式发展瓶颈的出现和物流行业对一体化服务的需求, 物流行业将加快业务整合, 会进一步挤压中小微物流企业的生存空间, 同时对现有仓库需求结构也将产生影响, 市场对仓库的需求将进一步转向高标仓库。

综上所述, 随着业务结构和资源供应的调整, 国内仓储市场将向着更加理性和高效资源配置的方向发展, 仓储企业将面临较大的挑战, 因此建议仓储相关企业要做好相关准备, 做到以下几点:第一, 合同规划建设企业仓库网络, 提高资源配置效率和仓库利用率, 不盲目扩张仓库面积和网络;第二, 在仓库网络建设时, 要充分调研区域市场的仓库资源供求情况, 并对未来业务发展进行充分预判, 寻求最佳区位和硬件的仓库资源, 以降低未来仓库资源变化带来的风险;第三, 提高自身的核心竞争力, 提供更多的与仓库相关的增值服务, 提高与客户的黏度, 而不是以单纯的仓库租赁作为业务, 如提供仓库库内管理服务、提供供应链金融服务等;第四, 结合新零售业务模式下物流的业务需求, 加快业务网络整合优化, 并充分运用新技术不断提升作业效率, 实现最优的成本和效率。