一、引言

随着我国经济的持续发展以及城乡居民生活水平的不断提高，近年来我国物流仓储市场不断增长。作为现代物流的核心环节之一，物流仓储市场维持了较高的增长趋势，2014年我国仓储开支成本占物流总成本的34.9%,2010-2014年复合增长率为11.4%，超过物流行业的其他主要领域。根据中国仓储协会发布的数据，至2015年底我国物流仓储设施总面积为1260百万平米，2010-2015年复合增长率达20.3%。根据戴德梁行报告，预期2016-2020年我国物流设施的总建筑面积将持续增长，增长速度(复合年增长率)将达到9.8%。

图1 2010-2020年度中国物流仓储设施近期及预期需求和供应   

数据来源：中国仓储协会、戴德梁行

目前，我国人均仓储面积和人均高端仓储面积都远远不及美国，特别是中高端物流仓储极度欠缺，高端的智能仓储还处于产业发展的初期，巨大的市场有待开拓。同时，受到电子商务的普及、城镇化进程加快、消费水平提升、第三方物流发展以及有力政策的推动，未来相当长一段时间内我国物流仓储市场的发展仍将持续被看好。

二、行业需求与主要问题

伴随我国经济结构的不断调整，新零售日益旺盛，这也将不断带动物流仓储行业整体发展。如何提高物流仓储企业的核心竞争力，满足客户需求，为客户提供多元化价值是行业发展的关注点。

(一)未来物流仓储市场的需求特征

1. 对于物流仓储服务需求的多样性进一步提升

传统的单一仓储服务已经远远不能满足客户的需求，未来除普通仓储外的冷链仓储、医药仓储等需求将进一步增加；多元化增值服务的要求越来越多，如提供仓内操作、仓储金融、仓配一体化等服务。

2. 对于仓储的精细化、专业化管理的要求越来越高

主要体现在，生鲜商贸、医药流通对于冷链等类型的仓储提出了更高的管理要求；仓库的建设、设计需要更多的考虑节能化、环保化等要求；仓储的日常管理需要更加的科学化、专业化、流程化、自动化等。

3. 仓储盈利模式向多元化扩展

传统通过收取储存费用的单一盈利模式越来越行不通；客户多元化服务需求的增加，将倒逼传统仓储企业迭代升级其商业模式，不断创新、变革，实现多元化盈利模式的构建。

(二)目前物流仓储行业存在的主要问题

对于物流仓储行业而言，除普洛斯、宇培、易商红木等龙头企业，物流仓储企业普遍缺乏清晰的盈利模式，规模小、协同弱、效益低，同时缺乏有效的行业规范、引导和支持，这在一定程度上制约了行业的发展。

1. 持续创新动力不足，盈利来源单一，缺乏多元化探索

多数仓储企业沿用传统单一的运作模式，对行业发展前沿动态、市场信息的反映不够灵敏高效，对企业发展战略认识不够深入，导致其业务主要聚焦于传统的存储、装卸、搬运等环节，盈利来源单一；对物流仓储产业链上下游环节涉猎不深，缺乏服务创新，造成恶性循环，生存和发展面临挑战。

2. 土地资源约束的影响日益增长

随着国家土地政策的日趋严格，物流仓储用地供应逐步减少，土地获取成本逐步提高，部分地区甚至将税收条款与土地合同进行绑定，这些都使得仓储用地的获取越来越难。而部分地区，近几年大批新进入者不断涌入行业，竞争加剧，出现局部地域、区域之间供给与需求的失衡，一方面社会整体对于仓储的需求越来越高，另一方面部分地区由于不合理的开发建设导致土地资源和社会资源的浪费。

3. 大量的仓储规划、设计与运营方式落后，不能满足市场日益变化的需求

主要体现在库区规划不合理(如道路狭窄、缺乏装卸平台，影响货物装卸效率等)，设备陈旧制约作业效率，原始操作方式的采用严重影响获取装卸、进出的效率等，极大制约了仓库的利用效率。

综上，随着物流仓储行业客户需求的日益多样化、个性化、专业化，以及出于最大限度降本增效的诉求，物流仓储企业探索商业模式变革，创造多元化盈利来源，转变传统的发展方式，创新服务方式，谋求新的转型发展路径已成为当务之急。

三、提升仓储企业经济效益的有效路径

(一)创新经营模式

1.“共享仓储+共同配送”模式

顺应物流仓储行业线上线下共享仓储资源、共享商品库存的行业发展新趋势，以提高响应度、增强消费者体验为核心，以整合企业仓储资源为手段，构建共享仓储网络体系。通过构建互联网仓储平台等方式，实现仓储资源与商品库存的信息共享；对仓储网点进行“云仓储”管理，通过实现仓储资源的网上交易、网上调度、实时跟踪与监控，提高仓储管理水平和综合利用水平。

在此基础上，由传统的“自营配送模式”向“共同配送模式”升级。以40家商品供应商每天向500家超市门店送货为例，“共同配送模式”将有效减少配送次数降低率达97.3%。随着信息化发展，未来共同配送模式将爆发巨大的创新活力，创新模式也将层出不穷。

图2“共同配送模式”对配送效率提升的影响   

2.免费仓储模式

从具体操作来看，一是免除部分仓储租金(目前部分电商已采取该种方式)，直接体现在仓库租赁合同中；二是完全免除仓储费用，但必须使用仓储服务商提供的分拣、包装、配送服务，目前较少有企业采取该种模式；三是提供配套的仓储金融服务，目前电商等企业基本不具备提供金融服务的能力。

通过调研行业内的供应链等企业发现，仓储免费模式的逻辑基本可行。以日单量突破1000单的电商企业为例，在包括订货、接货、仓储、分拣、包装、配送等主要环节的供应链体系中，分拣环节每单盈利在0.5-0.7元左右，配送环节每单盈利0.3元左右，而仓储环节每单盈利在0.1-0.2元左右，因此免除仓储费用，但在分拣等环节盈利具备初步可行性；同时，通过免费模式带来货源，客户只能采取仓储供应商指定的快递、配送企业，这也对下游快递、配送企业具有较强的议价能力，可在配送环节弥补免除仓储费用的损失；另外，据初步估算，仓储金融能够带来的盈利不低于分拣、配送等盈利水平。

图3 仓储免费模式   

3.“仓储O2O+大数据”模式

线上撮合仓储资源+线下提供仓储服务，主要针对短期、小批量仓储需求的企业提供UBER式按需供应仓储，攫取长尾市场的价值；同时，基于基础的线上线下仓储服务(可结合免费仓储模式)，提供仓内操作(主要是分拣等)、金融服务、增值服务等。

O2O与免费仓储模式的结合能够解决仓储的货源问题，同时有效沉淀线上线下仓储运营的各种数据，通过数据的有效收集实现精准构建用户画像，这也为开发针对性的增值服务、金融服务产品提供了数据支撑。

基于大数据的精准用户画像，提供针对性的基于大数据分析的产品，如：分析用户风险特征，自动进行金融授信，为行业内企业、协会、政府机关提供数据等，将成为可观的收入来源。

图4“仓储O2O+大数据”模式   

(二)创新突破用地资源约束

通过多种有效的策略整合仓储资源，这主要针对分散化、非标准、小面积仓储，以及长尾市场(客户较多，但单个客户仓储需求小)、逆向物流(废旧回收等)等领域提供非标准的仓储设施服务。通过以下几个方面进行仓储用地资源的突破：

1.采取“海(湖)上仓储+风力发电”模式。在海(湖)上风电场建设仓储设施，不会对既有的风力发电业务造成影响，既拓展了仓储用地资源，又与风电结合，产生新的收入。但目前面临用地政策、建造成本等方面的限制，未来随着政策突破、建造技术的突破，可行性进一步增加。

2.将烂尾楼、废弃厂房改造为物流仓储设施，一方面有效利用闲置的资源，另一方面提供仓储场所，解决仓储用地不足的现状。

3.拓展地下仓储，在大型工厂地下建设仓库、大型公共绿地下建设仓储等方式，可突破用地限制；将部分城市的防空洞进行改造，在不改变防空洞原有属性的前提下，赋予其多重使用价值，这不仅解决了用地限制，同时由于防空洞较为阴凉，还有效节约冷库等设施的能耗成本；此外，也不影响在战时防空洞的使用。

4.将喜阴性种养殖与仓储进行有效结合。针对喜阴性种养殖的业务，可以在其上方建设多层仓库，并在最下一层开展喜阴性种养殖，既不影响现有种养殖业务，又可以突破仓储用地的限制。

5.将集装箱与仓储有效结合，构建“移动式仓储”模式。这主要针对航运业萧条时期大量货轮闲置的情形，将集装箱作为仓储设施，甚至可以将原材料放入集装箱中，并在货轮航行期间，在集装箱仓储内进行初加工；当货轮达到目的地时，货物将以初加工产品的形态进行交付。

(三)发展绿色仓储

1.“仓储+分布式光伏”模式。

从目前现实的商业环境来看，随着光伏组件成本下降、补贴政策等利好政策的实施，我国屋顶光伏发电的优势已经显现，仓储企业迎来投资光伏发电市场的巨大机遇。

从仓储企业的角度来讲，可以联合光伏发电企业，推进仓库屋顶光伏发电，采取“就近并网，发电上网”的消纳方式，这不但可以大幅降低仓储企业碳排放，还降低了企业用电成本，获得政策补贴，提升仓储运营效益。

从实现路径来看，仓储企业可探索的业务发展方式包括，一方面可以与光伏或光伏发电企业合作投资，或出租屋顶；另一方面，除国家支持外，依托合作企业的优势，争取当地政府资金支持或示范项目支持，或物流领域的试点示范项目支持。

从实际经济效益来测算，按照下表的数据，以太阳能利用率30%计，最低年发电量270度，上网价定为1元/度，则每平米每年收入270元；假设平均每平米仓储月租金25元，则年收入300元。可见，仓库屋顶分布式光伏发电能够带来可观的收入。

全国各地太阳能总辐射量表  

资料来源：互联网

2. 绿色配送。

一是在城市配送领域，采用小型集装箱配送技术，应用甩箱配送模式，有效降低车辆进城次数，实现同时多地点的批量化配送，节能降耗；二是采用面向城市配送的节油卡车，如采用LNG新能源配送车，有效降低燃油成本和污染物排放；三是综合应用地滚动阻力轮胎技术、车联网技术、节能降耗GPS信息技术，如采用节能型驾驶辅助系统，实现节油效果。

3. 绿色环保物流设备。

广泛应用对环境影响小、可循环使用回收的物流装备设施，如采用电器驱动的叉车、绿色环保包装材料、可降解材料制作的托盘等物流设备，从而有效减少资源浪费以及对环境造成的污染。

4. 碳交易(CDM)。

在构建库顶+新能源发电、绿色冷库等基础上，有效减少碳排放；同时采取其他各种有效的方式，实现企业碳资产的开发，进而加入清洁发展机制CDM，卖出碳排放指标。在具体实施路径方面，可以探索与合作的光伏、风力发电企业同步开展该业务，从而有效降低成本，增加收入。

仓储企业择机开发CDM项目，通过项目减排量抵消额的转让获取收益，也为绿色环保事业做出应有的贡献。

(四)仓库合理规划与建筑节能

1. 合理规划仓库。

一是针对区域市场构建微型节能冷库。以其建造周期短、造价成本地、性能高度可靠、自动化程度大幅提高等优势，满足定制化、小批量客户的需求，以最大限度降低仓储的空置率，较少能源消耗，适应我国农业大国的国情，顺应节能减排这一世界性发展趋势。

二是进行高密集型仓库改造。通过技术升级等方式，应用先进的自动控制、人工智能等高新技术，将落后的仓储设施改造为高密集型仓库，提升仓库空间利用率。广泛应用无人叉车、码垛机、牵引车、自动拣选机等机动性强、载重量大、操作简捷、维修方便的先进设备。

三是引进多层库设计、建设理念。相较于采用传统的升降机、电梯进行货物装卸的方式，采用盘旋车道设计，使物流车辆能够直接到达仓库隔层进行货物装卸，有效帮助客户提高货物装卸效率，降低货物装卸环节的成本费用，提高空间利用率。

四是通过仓库内智能设备的应用实现自动化、智能化、信息化改造。如将射频数据通信、二维码扫描、数据采集技术等应用于仓库，通过无线网络的覆盖进行立体化管理，实时掌握库存状况，并进行实时优化。

2. 建筑节能。

从仓储建设角度，采用节能设计。尤其是针对生鲜、医药等的冷库，综合采用节能建筑材料等方式，减少建筑能源消耗，合理有效地利用能源，降低仓库运营成本。主要可以采用以下几个方面的策略：

一是在建筑材料的选择上，采用新型环保、可回收并循环利用的建筑材料，包括采用高反射率屋面、可回收钢材、吸热材料等；仓库的外立面可选用保温、隔热材料，以降低仓库内外部的热传导，有效减少能源消耗，提升冷藏效率。

二是在仓库照明、用水用电方面创新环保方式。例如，采用透明屋顶材料，减少仓库内部照明用电；利用太阳能电池板屋顶或者可发电瓦片(Tesla)，储蓄白天的太阳能并转化为电能供夜间照明使用；采用节能灯，以有效替代普通照明日光灯，降低照明用电成本；采用太阳能、风能驱动通风系统，降低能源消耗。

三是从节能的角度采取智能监控与调温技术，实现对仓库温度的智能调节与智能监控，确保能耗消耗最少；采取CO2复叠式制冷系统，解决经济性、安全性、化学稳定性、流动和传热性能等问题，有效节省能源消耗成本。

四是针对用电高低峰时段，不同时段收取电费等情况，采用蓄冷技术，通过移峰填谷，更好地改善电力供应情况，有效提升制冷设备利用效率，降低冷库运营成本，达到经济节能的目的。

五是门窗节能设备与技术的应用。门窗是仓库最容易产生能量损失的部位，可采用铝合金断热型材、塑木复合型材、UPVC塑料型材等技术含量高的节能产品；同时，可在屋顶设置自然采光的窗户等方式，降低能源消耗。

六是屋顶节能方案。采用导热系数小的轻质材料用于屋顶的保温、隔热，以有效阻止室内热量散失；利用太阳能集热屋顶、可控制通风屋顶等智能技术，以及生态技术实现建筑节能。