近期，关于外资投资中国房地产的讨论备受瞩目。

《中国经营报》记者从业内人士处了解到，今年上半年，国内大宗交易中，内、外资的占比情况与往年相比无明显变化。实际上，从外资落地情况来看，其投资偏好并无明显变化，依旧偏爱仓储物流类资产。

第一太平戴维斯华北区投资部负责人、高级董事李健表示，今年以来，外资对国内资产的投资意向主要集中在产业园（如生命医疗科学园）、工业地产、长租公寓、物流、数据中心等资产类别上，这些产业过去并非传统开发商所关心的主流赛道。

新经济资产受青睐

戴德梁行近期发布的地产投资市场研究报告中提到，从中国整个房地产行业来看，物流资产项目投资热度不减，根据一些基金过去几个季度在房地产行业的主要投向发现，大量资金集中在物流地产。

10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。

11月7日，普洛斯宣布最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）完成募资。据了解，该基金资产管理规模达76亿元，将投资于中国19个城市的20处物流园区，均位于国家级物流节点城市或各自省份的重要流通节点，可租赁面积约213万平方米。该基金投资人为国内领先的保险机构以及其他普洛斯现有投资伙伴，普洛斯担任基金管理人及资产管理人。

据普洛斯方面披露，过去12个月，普洛斯在全球范围内的物流不动产基金募资共达133亿美元。截至目前，普洛斯在中国的物流基础设施总面积超过4900万平方米，不动产资产管理规模超过450亿美元。

11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台——龙地宣布，即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库的收购。据了解，自2017年以来，龙地已从纯物流平台迅速发展为覆盖仓储物流、长租公寓和商业办公的多元资产管理平台。在仓储物流方面，龙地目前已在18个城市进行了投资，管理着40多个物流园区，总建筑面积已超500万平方米。

对于此次收购，黑石高级董事总经理、大中华区房地产主管韦增鹏对外表示，这是扩大龙地的重要一步，将继续扩展业务布局，并在整个房地产周期内提供国际性专业知识和经验。

今年上半年，易商红木于2月收购了集中在长三角地区的建有55万平方米的物流及工业资产组合，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等地；港资企业新世界发展于5月耗资22.9亿元收购了位于成都及武汉的6项物流物业；6月，摩根士丹利宣布收购长三角物流及工业资产，包括位于南通、太仓、苏州和嘉兴近21万平方米的综合物流地产项目。

据了解，近几年，物流仓储逐渐成为极具韧性的地产板块。世邦魏理仕统计数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%～8%，远高于商业地产的4%～5%和住宅地产的2%～3%。并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

仲量联行发布的《2022亚太区房地产市场展望》报告亦指出，预计2022年优质物流地产将迎来大量新增供应，总存量高达2080万平方米，年增速达17%，其中城市物流和冷链物流将受到更多关注。

此外，随着基础设施公募RE-ITs的持续扩容，除了仓储物流外，产业园区和保障性租赁住房等资产类别进一步受到外资关注。

11月10日，据媒体消息，凯德投资近日成立2只在岸人民币基金，即凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），规模分别为3.8亿元和36亿元，总规模约40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。

而在10月底，凯德还以15亿元成功购入杭州市钱塘区约40亩住宅地块，该项目计划建设服务型公寓200套以上，高星酒店客房200间，剩余部分做零售商业。

在这之前的8月，易商红木以2.68亿元的价格，收购了位于上海张江一个生命科学研发产业园；9月，博枫资产管理接盘了富力地产与合景泰富联手打造的上海市杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，建成其在中国的第一个租赁住宅项目。

李健表示，以上这些均属于新经济资产范畴，其与国内宏观经济增长密切挂钩，是目前国家鼓励发展的重点领域，相关项目的租金增长有底层逻辑支撑。这类资产的退出渠道可以是市场化大宗交易退出，也可以通过国内公募REITs退出。而传统的商办资产，目前还无法通过公募REITs方式退出，因此相较而言新经济资产更易受到资本市场青睐。

大宗交易仍处博弈阶段

中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，外资机构具有较强的跨周期经营能力，潜在的盈利价值是其进场投资的根本标准。此外，整体市场稳定、行业具有发展潜力、当前资产价格有优势等都是评判标准。

值得注意的是，外资所主要关注、投资的新经济资产并非此前开发商的主流赛道。从实际落地金额来看，即便有些资产是从出险企业手中收购，但由于整体资金规模有限，亦不足以成为房企纾困资金来源。

据了解，自去年行业内部分企业出现流动性危机以来，不少开发商频频抛售资产以加速现金回流。以北京市场为例，据第一太平戴维斯三季度报告，北京写字楼市场处于供过于求，潜在买家会仔细甄别并对优质资产出手；酒店受疫情影响最大，虽成为抛售变现的主力资产，但不是热门标的；受疫情影响，购物中心吸引力在下降，部分商业零售配套项目通过法拍变现的频率在提高。

10月17日，京东司法拍卖平台显示，北京博瑞大厦以20.37亿元的起拍价成交。竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司，该公司由凯德（中国）商用有限公司持有100%股权。

据了解，博瑞大厦由北京特尔特物业发展有限公司持有，后者控股股东为永嘉集团有限公司，是辽宁大连的一家大型民营企业，该企业在陷入债务危机后，将博瑞大厦抵押给了厦门国际银行北京分行。此次拍卖，项目背后的债权人为厦门国际银行。

公开信息显示，博瑞大厦位于北京CBD商务区与燕莎商圈之间，此次拍卖的标的物为博瑞大厦地下3层至地下1层、地上4层至25层不动产，标的物建筑面积约为5.82万平方米。根据第三方评估，截至2021年9月，该栋物业市场价约为29.1亿元，市场单价约为5万元/平方米。该场拍卖仅凯德商用一位买家报名竞拍，最终底价成交，较评估价打了七折。据悉，此次收购完成后，凯德商用将对博瑞大厦进行资产升级改造。

从实际成交情况来看，无论是内资还是外资，今年的大宗交易规模都有所下滑。根据第一太平戴维斯向记者提供的数据，2021年上半年外资大宗商业房地产投资额约302亿元，而今年上半年则下降至222亿元。前三季度，外资投资金额约263亿元，而去年同期则为500亿元。

与此同时，今年上半年，国内大宗交易中，内、外资的占比情况与往年相比无明显变化。而至三季度时，外资投资金额比例仅为15%，相较往年有所降低。

第一太平戴维斯方面表示，目前大宗交易市场卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段，卖方希望加速抛售资产进行变现，但潜在买家则会谨慎出手且对可售项目进行仔细甄别。自用型收购及通过司法拍卖渠道购得资产，有可能在年末进一步增加。李健表示：“还是需要考虑性价比，需要在市场价格上有较大折扣，资产的安全垫要够厚、够高，资本才会进入。”

此前，10月9日，盛京银行朝阳分行在阿里资产交易平台上拍卖转让所持北京王府世纪发展有限公司的债权，挂牌价格为11.2亿元。据了解，王府世纪欠付盛京银行朝阳分行的债务以位于北京市东城区东安门大街55号的王府世纪大厦作为担保抵押物。根据评估机构对王府世纪大厦的估值，截至2021年3月，王府世纪大厦的市场价约为15.39亿元。尽管挂牌价格仅为评估价的七折，但这项资产交易最终因无人出价而流拍。